今年で3年目となる芝浦工業大学大学院での講義『建築生産マネジメント特論』２日目『建築プロジェクトのコストとは』を開催しました。この講義は、2022年7月に出版した書籍『現代の建築プロジェクト・マネジメント』をテキストに、執筆を担当した建設業界各分野の実務者がリレー形式で講義を行うものです。CPDS普及啓発委員長であり本書の主著者である志手一哉芝浦工大建築学部教授の授業内で開催しています。
第3講は「事業構想を評価する事業予算の計画」と題して、森トラスト株式会社発注部の山田晋治氏に、発注者の立場から建築プロジェクトの事業予算計画について講義頂きました。大手デベロッパーが“事業をやるか、やらないか”をどのように判断しているか？興味深いお話を聞かせて頂きました。
山田晋治氏
まずは企画設計にあたり確認すべき事項、確認方法について解説。所在地・地番など敷地に関する情報、都市計画など法的制約や建物スペックの社内基準を踏まえた建築用途までが企画設計時に確認すること、決定することとなります。規格図を作成したら、各エリアの面積を把握し、費用想定・収入想定に繋げていきます。
続いて費用及び収入の想定。不動産開発費用はLCC＝ライフサイクルコスト（イニシャルコスト＋ランニングコスト）と非建設費用から構成されます。収入は事業の種目によって販売収入、賃貸収入および営業収入に大別されます。収入から費用を除したものが利益となりますが、償却前利益と償却後利益の考え方があります。
費用対効果の算出方法には、耳慣れない横文字でPBP、ROI、PV、NPVそしてIRRなど様々な方法があります。ひとつひとつ定義と算出方法を解説してくれました。そして不動産の価値を求める指標としての「費用対効果」について。収益還元法には単年度の直接還元法と複数年度のDCF法があり、それぞれ一長一短であることが分かりました。
最後に事業評価の統一規格について説明した後、全体のまとめとなりました。聴講する学生から積極的に質問があり、熱心に耳を傾けている姿が印象的でした。
第4講「建築コストのプランニング・コストマネジメント」は建設総合サイト・アーキブックを主宰する弘文社の小長谷哲史氏。コストマネジメントのコンサルティングや建設市場調査業務の経験を活かして、建設事業関係者向けのウェブサイトやクラウドサービスを運営しています。
小長谷哲史氏
講義のはじめは「建築費の構成と算出方法」。建築費は一般的に直接工事費＋共通費＋消費税で構成されます。工種別、部位別の構成や建築費の算出方法を決める4つの要素について紹介。建築費の積算と概算の違いについてもケーススタディを交えて解説しました。
続いて「建築プロジェクトのコストマネジメント」。プロジェクトの段階別に業務内容は異なります。適正予算設定、コスト管理、調達計画、発注・契約方法その他5つの構成要素を戦略的に使いこなすことがコストマネジメントのコツです。適正な目標予算の設定が非常に重要となりますが、建築コストの8割は設計が2割進んだ段階で決定するという「パレートの法則」は大変興味深いものでした。
「建築費が騰落するメカニズム」については、工事内容、市場、請負業者の能力・経験、発注・調達方式その他の5つの要因によって建築費が決まるとのこと。1980年代のバブル期、2000年代後期のリーマンショック前後そして2011年以降の震災復興期における価格騰落のメカニズムについて解説されました。
講義の最後に小長谷氏が開発したクラウドサービス「アーキブック・コスト」を利用して建築費算出のデモも実施。質疑では学生から「コストは将来予測で予算立てるか、今の単価で建てるか？」という良い質問があり、森トラストの山田氏が発注者の立場で回答する場面もありました。
『建築生産マネジメント特論』第３日目『建築プロジェクトに求められた変化』は10月14日に開催されます。第5講はインフロニアホールディングス綿鍋宏和氏による「発注者の役割と入札契約方式の多様化」、第6講は竹中工務店の小菅健氏による「透明性確保と発注者支援への取り組み」を予定しています。受講する皆さん、ご期待ください。